Ein Drittel mehr Anmeldungen als 2021: Wohnen bei der GWG – gefragter denn je

Mit rund 20.000 Wohnungen für 40.000 Menschen ist die städtische Wohnungsgesellschaft GWG die größte gemeinnützige Wohnungsgesellschaft in Oberösterreich und unangefochtene Nummer 1 am Linzer Wohnungsmarkt. Insgesamt investierte die GWG heuer 49 Millionen Euro in die Schaffung und Verbesserung von Wohnraum, für das kommende Jahr werden wiederum ca. 44 Millionen Euro für diesen Zweck bereitgestellt.

Die Zahl der Wohnungen in Linz ist zwar auf den historischen Höchststand von 120.100 Wohneinheiten gestiegen, ebenso aber auch die Wohnungsnachfrage.

Gesamt betrachtet besteht unter allen Bezirken in Oberösterreich in der Landeshauptstadt Linz die mit Abstand höchste Wohnungsnachfrage und auch der größte Neubaubedarf. Mehr als die Hälfte der etwa 50.000 Wohnungssuchenden in Oberösterreich möchte in Linz wohnen. Dieser Trend spiegelt sich auch in den aktuellen Vormerkzahlen bei der GWG wider. 10.290 Personen haben sich insgesamt bei der GWG für eine Wohnung vorgemerkt. Aktiv auf der Suche nach einer Wohnung der GWG sind davon 4.168 Interessent*innen, alle anderen haben ihre Vormerkung vorerst ruhend gestellt.

Fast jede*r sechste Linzer*in wohnt in einer GWG-Wohnung. Die Nachfrage nach Wohnungen bei der GWG steigt entsprechend dem Trend zum Wohnen im Zentralraum ständig an.

Während sich im Corona-Jahr 2021 „nur“ knapp 3.000 Menschen neu bei der GWG vormerken ließen, langten bis Ende Oktober dieses Jahres bereits 3.930 Anmeldungen ein. Das bedeutet eine Steigerung um 33 Prozent gegenüber 2021.

„Dieser Zuwachs ist zum einen durch die vereinfachten Möglichkeiten zur Online-Anmeldung bedingt, zum anderen natürlich auch durch den Zuzug in die Landeshauptstadt. Mehr als 3.000 Personen haben ihren Hauptwohnsitz in Linz gewählt“, erläutert GWG-Aufsichtsratsvorsitzender Stadtrat Prammer, der auch die Planungsagenden der Stadt Linz innehat. „Das bedeutet für uns eine zusätzliche Herausforderung, weil es auch darum geht, den Menschen in einer Zeit steigender Preise nicht nur hochqualitativen, sondern auch weiterhin leistbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Die GWG leistet in diesem Zusammenhang Vorbildliches sowohl auf dem Gebiet der Wohnungssanierung als auch auf dem Neubausektor“.

„Im Verlauf der Pandemie hat sich gezeigt, dass durch den Bedarf an für HomeOffice geeignetem Wohnraum, also die Nachfrage nach entweder kleineren oder größeren Wohnungen, sowie durch eine gestiegene Anzahl an Trennungen die Fluktuation zugenommen hat. Die aktuelle Krise mit Inflation und Zinsanstieg hat weiters dazu geführt, dass der Einfamilienhausbau eingebrochen ist – hier verzeichnet die Baubranche einen Rückgang um bis zu 70 Prozent. Viele Menschen haben den Plan zur Errichtung eines Einfamilienhauses zur Seite gelegt und hoffen nun doch ihren Wohntraum in einer geförderten und somit deutlich günstigeren Mietwohnung zu finden.

Leistbares Wohnen spielt wieder eine große Rolle. Eine durchschnittliche gemeinnützige Wohnung kostet laut einer Studie des Wirtschaftsforschungsinstitutes 165 Euro weniger als ein vergleichbares Wohnungsangebot am gewerblichen Sektor. Österreichweit sparen sich die Mieterinnen von gemeinnützigen Wohnungen dadurch 1,3 Milliarden Euro. Dieser Kostenvorteil spiegelt sich in den deutlich gestiegenen Vormerkzahlen bei der GWG wider“, gibt GWG-Direktor Nikolaus Stadler einen Überblick über die Situation.

„Ziel der GWG ist es, möglichst viele Menschen in Linz mit leistbarem Wohnraum zu versorgen. Nachhaltigkeit und Langfristigkeit schon im Planungsstadium miteinzubeziehen, nimmt beim Bau von Wohnungen einen sehr hohen Stellenwert ein. Aktuell gilt es natürlich auch, neue Technologien wie beispielsweise Photovoltaik sowie Aspekte für den Klimaschutz in die Praxis umzusetzen. Die Wohnbauförderung des Landes Oberösterreich ermöglicht uns als Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft, die Mieten auf einem leistbaren Niveau zu halten. Ohne diese Fördermaßnahmen wäre es, insbesondere vor dem Hintergrund der steigenden Baupreise, nicht möglich, die Mieten so günstig zu gestalten“, hält GWG-Direktor Wolfgang Pfeil fest.

Die Hälfte aller Wohnungsvormerkungen ist dringlich
Von den aktiv suchenden Interessent*innen per Ende 2021 (4.168) verfügten etwa die Hälfte über eine nachgewiesene Dringlichkeit. Die Hauptgründe für einen beabsichtigten Wohnungswechsel stellen gesundheitliche Beeinträchtigungen, Hausstandgründungen sowie Scheidungen bzw. Trennungen dar.

Immer mehr ältere Menschen möchten bei der GWG wohnen – steigende Vormerkzahlen
Die demographische Entwicklung spiegelt sich auch in den Vormerkzahlen bei der GWG wider. Der Anteil der über 60-jährigen Interessent*innen hat sich in den letzten zehn Jahren auf 17,5 Prozent fast verdoppelt.

Zwischenzeitlich macht sich auch bemerkbar, dass viele ältere Menschen aus dem „Speckgürtel“ wieder zurück in die Stadt ziehen. Die Gründe dafür liegen vielfach an einer deutlich besser erreichbaren Gesundheitsinfrastruktur und an den innerstädtisch kurzen Wegen. Dies sind Faktoren, die beispielsweise den Verzicht auf ein eigenes Auto leichter machen und zusätzliche Kosten vermeiden.

Ein Viertel der Interessenten sind bereits GWG-Kund*innen. Davon sind 1.713 (17 Prozent) bereits GWG-Mieter*innen und 776 (7,5 Prozent) sind derzeit Mitbewohner*innen in GWG-Wohnungen.

Mietwohnungen sind am begehrtesten
Fast zwei Drittel der Interessent*innen möchten ausschließlich eine Mietwohnung. Für über ein Viertel der Interessent*innen kommt die Rechtsform Mietkauf in Frage. Ein Achtel wünscht sich die Rechtsform Eigentum. Nur ein Prozent sind nur für Eigentum oder Mietkauf vorgemerkt.

Wartezeiten sind rückläufig
Die Wartezeit bis zur Wohnversorgung entwickelte sich in den letzten Jahren rückläufig. Lag die Wartezeit Anfang der 2000er Jahre noch etwa bei zwei Jahren und sieben Monaten, reduzierte sich diese in den letzten 20 Jahren um ein Jahr auf ein Jahr und sieben Monate im Jahr 2021. Die Wohnversorgung für größere Wohnungen dauert nach wie vor länger. Für Wohnungen mit vier Zimmern und mehr betrug die durchschnittliche Wartezeit 2021 34 Monate, also zwei Jahre und 10 Monate.

Die meisten Wohnungsvergaben erfolgten in Urfahr und der Innenstadt
Im Jahr 2021 wurden 1.526 Wohnungen von der GWG neu vergeben. Die größte Anzahl an Wohnungsvergaben pro Stadtteil erfolgte in Urfahr, gefolgt von der Innenstadt, dem Franckviertel, Auwiesen sowie Kleinmünchen (siehe Tabelle).

Die Wartezeiten in den Stadtteilen differieren. In Auwiesen, Ebelsberg und im Franckviertel dauerte es etwa ein Jahr bis zur Wohnversorgung. Die Wartezeit für Wohnungen in Urfahr, im Zentrum, in Pichling, in Kleinmünchen, in der Neuen Heimat und in Zöhrdorf lag knapp unter zwei Jahren.

Mehr als 1.400 neue GWG-Mietverträge 2021 – im Jahr 2022 bis heute 1.606 (+14%)
Im Jahr 2021 wurden in Summe 1.409 neue Bestandswohnungsmietverträge ausgestellt. Daneben erfolgten noch 117 Wohnungsvergaben für sogenannte Kontingentwohnungen, für die die GWG über Einweisungsrechte verfügt. Bei den Geschäftslokalen gab es 11 Vermietungen. Zum Vergleich waren es heuer bis zum heutigen Tag bereits 1.606 neue Bestandswohnungsmietverträge, 86 Wohnungsvergaben für Kontingentwohnungen und 24 Vermietungen von Geschäftslokalen.

Gegenüber 2019, als insgesamt 505 Neubauwohnungen übergeben werden konnten, blieben 2021 Neubauwohnungsübergaben gänzlich aus. Im Jahr 2021 wurden 60 Mietkaufwohnungen verkauft.

2022 wurden 226 neu errichtete Wohnungen an die Mieter*innen übergeben. Davon betrafen 63 das Projekt „Wohnen am Weidingerbach“, 71 ein Wohnprojekt an der Zeppelinstraße und 92 Wohneinheiten die 3. Etappe der Auhirschgasse in Pichling.

Pandemie ließ Fluktuation ansteigen

Die vergangenen beiden Jahre der Pandemie, der dadurch bedingte Trend zum HomeOffice, zu kleineren Wohneinheiten und die zunehmende Flexibilität durch die Entwicklung der Arbeitswelt in Richtung Nutzung digitaler Medien zeigt auch ihre Auswirkungen auf die Fluktuation bzw. den Wunsch nach Wohnungswechsel.
Seit der Pandemie spielt die Leistbarkeit der Wohnungen eine zunehmende Rolle, da weniger Fläche auch eine geringere Miete bedeutet.

Mieter*innenwechsel beruhen beispielsweise auch darauf, dass junge Mieter*innen wieder zurück in das Elternhaus ziehen, und auf der zunehmenden Anzahl an Trennungen. Denn die hohe Aufenthaltsdauer von beiden (Ehe-)Partner*innen während der Pandemie hat zu mehr Trennungen/Scheidungen geführt, woraus sich dann in Folge für die beiden Single-Interessent*innen der Flächenbedarf ebenfalls verringert hat.

Es gibt aber auch zum geringeren Teil Fälle, wo sich Mieter*innen auf Grund des Platzbedarfs bei Homeoffice für eine größere Wohnung entschieden haben.

Die Fluktuation hat sich in den letzten Jahren auch bei der GWG kontinuierlich erhöht und lag 2017 erstmals bei 7 Prozent, um 2019 schließlich den Wert von 7,8 Prozent zu erreichen. Im Jahr 2020 verharrte die Fluktuation mit 7,7 Prozent auf diesem hohen Niveau, wofür mannigfaltige Gründe, die im Zusammenhang mit der Corona-Krise stehen, ins Treffen zu führen sind.

Im Jahr 2021 stieg die Fluktuation auf 8,3 Prozent, liegt jedoch noch um zwei Prozent unter der durchschnittlichen Fluktuation von Wohnungen Gemeinnütziger Bauvereinigungen in Oberösterreich – diese lag 2020 bereits bei 10,8 Prozent.

Im Jahr 2022 ist davon auszugehen, dass die Fluktuation etwa auf dem Stand von 2020 etwas unter 8 Prozent liegen wird.

Vorschau auf 2023 – GWG setzt Investitionen fort

„Dem ausgeprägten Wohnungsbedarf in Linz trägt die GWG Linz mit zahlreichen Neubauten Rechnung. Dafür wurden heuer 49 Millionen Euro investiert. Die GWG ist somit ein Garant für leistbares Wohnen in der Landeshauptstadt und baut dort, wo Wohnraum benötigt wird“, informiert GWG-Aufsichtsratsvorsitzender Stadtrat Dietmar Prammer. „Inklusive der Wohnungssanierungen werden im kommenden Jahr von der GWG 44 Millionen Euro für den Wohnungsbau ausgegeben“.

Mit ihren Investitionen setzt die GWG wichtige wirtschaftliche Impulse und sichert jährlich auch so viele Arbeitsplätze. In der Bauwirtschaft wirken sich die Investitionen besonders konjunkturfördernd aus und stützen die regionale Wertschöpfung.

Warum 2023 um ca. 10 Prozent weniger investiert wird als in diesem Jahr liegt an den erheblich gestiegenen Baukosten. Viele Bauträger*innen, darunter auch die GWG, müssen Projekte verschieben, bis entweder andere Förderbedingungen oder ein Rückgang der Preise eingetreten sind.

Als gemeinnützige Wohnungsgesellschaft hat die GWG vor allem die Entwicklung der Mieten im Auge zu behalten und auch darauf zu achten, dass die Wohnungen zu vermarktbaren Preisen angeboten werden können.

Als modernes Dienstleistungsunternehmen setzt sie sich für die zeitgemäße Errichtung, Erhaltung, Verwaltung und Verbesserung von Wohnanlagen ein. Mit einer verantwortungsbewussten, sozial ausgewogenen Mietzins- und Besiedelungsstrategie ist die GWG ein Garant für Nachhaltigkeit und soziale Sicherheit. Eingebunden in das Netzwerk der Unternehmensgruppe der Stadt Linz, trägt sie im Sinne einer gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft nachhaltig zur Sicherung und Verbesserung der Lebensqualität in Linz bei.