Vor zehn Jahren von der Stadt Linz gekauft, hat sich die Tabakfabrik mittlerweile zum Hotspot für Innovationen sowie zu einem Zentrum der Kreativwirtschaft und der Digitalisierung entwickelt.
An Stelle von ehemals 300 MitarbeiterInnen zur Zeit der Zigarettenproduktion finden heute vier Mal so viele Menschen Beschäftigung, zumeist kreative Köpfe in Start-Up-Unternehmen, die den Grundstein für die Innovationen von Morgen legen. Mehr als 600 Firmen interessieren sich für eine Neuansiedlung und stehen auf der Warteliste. Um auch diesem Bedarf gerecht zu werden, soll der Neubau 3 auf dem westlichen Teil des Geländes der Tabakfabrik bis zum Jahr 2025 realisiert werden. Das Konzept reagiert auf den besonderen städtebaulichen Bestand der denkmalgeschützten Tabakfabrik.
Die Funktion der Tabakfabrik als Impulsgeber für die Stadt Linz soll durch die Etablierung eines attraktiven Nutzungs-Mix am Standort verstärkt werden. Die geplante Wohnnutzung an der Gruberstraße soll bis zu 25 Prozent ausmachen. Die unterschiedlich großen Wohnungen sollen eine Synergie zu den Arbeitsbereichen der Tabakfabrik bilden. Weiters sind Büroflächen und ein Hotel an der Ecke Gruberstraße / Untere Donaulände angedacht. Komplettiert wird das Konzept von maximal 5.500 Quadratmetern Handelsflächen, davon sind 1.500 Quadratmeter für Lebensmittel und Gastronomie vorgesehen.
„Das neue Gebäude-Ensemble in der Linzer Tabakfabrik gehört zu den spannendsten städtebaulichen Projekten, die zurzeit in ganz Österreich geplant sind.“
Bürgermeister Klaus Luger
Tabakfabrik mit vier Säulen: Kreativität, Soziales, Arbeit und Bildung
Bei der Tabakfabrik handelt es sich um eines der markantesten Bauwerke im Herzen der Landeshauptstadt. Zwischen 1929 und 1935 nach den Plänen von Peter Behrens und Alexander Popp errichtet, ist diese ehemalige Industrieanlage – der erste Stahlskelettbau Österreichs im Stil der Neuen Sachlichkeit – auch architekturhistorisch von internationaler Bedeutung. Heute orientiert sich der ehemalige Produktionsort von Textilien und später von Tabakwaren an den vier Säulen Kreativität, Soziales, Arbeit und Bildung. Zusammen mit einem Teil der Wohnbauten auf dem Areal der ehemaligen Landesfrauenklinik zählt die Tabakfabrik auch aufgrund ihrer Höhe mit bis zu sieben Geschoßen zu den markanten Bauten der Umgebung.
Drei bis vier Geschoße zählt das Bürogebäude im Westen, während die Bebauung nördlich der Unteren Donaulände noch niedriger ist. Die Ausstattung mit Grünflächen ist gut, hinter dem Bürogebäude sind zahlreiche Grünflächen mit gewachsenem Baumbestand zu finden. Bei der Wohnbebauung südlich der Tabakfabrik als jüngstem Baubestand sind sichtbar die aktuellen städtischen Vorgaben zur Begrünung einschließlich Dachbegrünung eingeflossen. Abgesehen von der geplanten Neubebauung im westlichen Teilbereich der Tabakfabrik und den Baulandflächen jenseits der Holzstraße, für die die städtebauliche Kommission noch in diesem Jahr Vorgaben für eine Neubebauung und Nutzung liefern soll, ist die bauliche Entwicklung abgeschlossen.
Abriss von Bestandsbauten, Schaffung neuer Qualität
Bei den Bestandsbauten, die abgerissen werden sollen, handelt es sich um Zubauten in Beton-Fertigteilbauweise von geringer architektonischer Qualität, die zu Beginn der 1980er Jahre unter großem Zeitdruck errichtet worden sind. Ursprünglich beherbergte der Bau das Hochregallager, die Endverpackungshalle sowie die Verwaltung der Austria Tabak. Nach dem Aus der Zigarettenproduktion – der Beschluss erfolgte im Jahr 2008 – bezogen unterschiedliche Nutzer die Räumlichkeiten, wie die Redsapata Tanzfabrik, der Create-Sports Hockey Store Linz, der thailändische Imbiss Aroy Thai oder die Veranstaltungsstätte Ètage Lumière. Die Bestandsbauten bestehen überwiegend aus eingeschoßigen Hallenbaukörpern. Lediglich das ehemalige Verwaltungsgebäude an der Ludlgasse besteht aus zwei Geschoßen. Der Freiflächenanteil ist gering und beschränkt sich hauptsächlich auf asphaltierte Flächen. Begrünte Dachflächen gibt es keine, Begrünung nur in den Randbereichen, die teilweise mit Bäumen bestockt sind.
Grundidee für den Abriss des nicht denkmalgeschützten Altbestandes im westlichen Teil der Tabakfabrik und deren Neubebauung ist die anhaltende Nachfrage nach weiterer Infrastruktur durch MitarbeiterInnen und BesucherInnen der östlichen Bereiche der Tabakfabrik sowie durch zahlreiche Mietinteressenten nach weiteren Flächen. Die vorhandenen 34.000 Quadratmeter zu vermietenden gewerblichen Flächen der Tabakfabrik reichen bei weitem nicht aus, um die Nachfrage zu bedienen. Die unter dem Projektnamen „Neubau 3“ geplante Neubebauung umfasst vier Baukörper, die alle auf einem gemeinsamen, eingeschoßigen Sockel, dessen Dach das „Behrensband“ bildet, aufsitzen.
Diese einzelnen oberirdischen Bauteile sind je nach ihrer Nutzung sowie städtebaulichen Lage, unterschiedlich konfiguriert und weisen aufgrund der funktionellen Erfordernisse und Raumhöhen auch unterschiedliche Gebäudehöhen auf. Die niedrigeren Baukörper weisen Höhen zwischen etwa 30 und 37 Meter auf. Herausragender Bauteil ist die geplante Errichtung des Quadrill genannten Hochhauses mit einer Höhe von etwa 110 Meter.
Quadrill signalisiert Wandel
Als städtebauliche Dominante signalisiert dieser Turm den Wandel des nördlichen Kaplanhofviertels, weg von einem ehemals durch Produktionsstätten geprägten Stadtbereiches zu einem durchmischten Viertel mit Wohnen und Dienstleistungsvielfalt. Die Wohnbebauung auf dem ehemaligen Gelände der Landesfrauenklinik, ETechcenter und das Medicent haben den Anfang gemacht. Der Neubau des Möbelhauses XXXLUTZ an der Hafenstraße wird demnächst folgen. Der Neubau der nicht denkmalgeschützten Objekte der ehemaligen Tabakfabrik ist ein wichtiger Teil dieser Transformation. Die stadtgestalterische Aufwertung des großen und stark frequentierten Kreuzungsbereiches ist ein wichtiger Schritt in der Stadtentwicklung, von dem auch die angrenzenden Straßen und Plätze profitieren können.
Mix von Wohn-, Büro-, Gastro- und Handelsflächen
Ein Merkmal der Neubauten besteht darin, dass die Gebäudehöhen gegen Westen hin ansteigen, sodass in dieser Umgebung die möglichen eintretenden Nachteile von Hochhäusern bei Belichtung, Verschattung und Wind nicht schlagend werden. Das Nutzungskonzept sieht einen Mix von Wohnen, Hotel und Büroflächen, Gastronomie und Handelsflächen vor. Der angestrebte Wohnanteil erfordert eine Änderung des Flächenwidmungsplanes, für die Verkaufsflächen ist ein Raumordnungsprogramm notwendig. Das Raumordnungsprogramm ist bereits rechtswirksam.
Aufgrund der großflächigen und sehr dichten Bebauung werden als Ausgleich Begrünungsmaßnahmen mit Grünflächen, die Begrünung von Dachflächen und Baumpflanzungen umgesetzt. Vorgeschrieben sind Grünflächen von mindestens 1.000 Quadratmeter inklusive mindestens zehn Bäumen.
Gute Verkehrsanbindung
Das Gebiet ist über die angrenzenden Straßen – Untere Donaulände, Gruberstraße, Ludlgasse – gut erschlossen. Eine unterirdische Garage ist für circa 720 PKW-Stellplätze geplant. Radwege führen entlang der Gruberstraße und der Unteren Donaulände. Mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist die Tabakfabrik dank der Buslinien 12, 26 und 27 der Linz Linien erreichbar. Der Autobahnanschluss A7 über die Hafenstraße ist nur wenige hundert Meter entfernt, von dort erreicht man den Anschluss an die A1.
In Zukunft optimieren die neue Stadtbahn sowie die neue O-Bus-Linie die Anbindung des Areals an das öffentliche Verkehrsnetz.
